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A cobrança de condomínio atrasado e a nova sistemática do Código de Processo Civil – João Francisco da Silva Corrêa

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Questão ainda não interpretada pelos juízes e Tribunais nacionais é referente às cobranças das mensalidades de taxas de condomínios originadas antes da entrada em vigor do NCPC

O Novo Código de Processo Civil trouxe importantes e expressivas  alterações em diversas áreas do processo civil, contudo uma das alterações mais significativas  diz respeito  a cobrança de condomínios atrasados. Com a entrada em vigor do NCPC   as cotas condominiais passam a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que torna a sua cobrança pela via judicial muito mais rápida e eficaz.

Antes da entrada em vigor do Novo Código de  Processo Civil  o Código de  Processo Civil de 73 determinava que as cotas condominiais deveriam  ser cobradas por meio do procedimento sumário — rito processual mais célere, contudo  esse procedimento judicial de cobrança, ainda assim, era muito moroso e desgastante para o condomínio, possibilitando ao condômino devedor uma sistemática de recursos e prazos de defesa, a cobrança do condômino inadimplente se operava através do processo de  conhecimento, no qual se produziam as provas necessárias para que o julgador tivesse elementos suficientes para proferir uma sentença, e assim a cobrança ter força executiva

Com as alterações trazidas pelo NCPC a taxa condominial, pela sua natureza executiva estabelecida por força do artigo Art. 784, X, uma vez citado,  o devedor terá três dias para pagar a dívida ou nomear bens à penhora, sob risco de ter o bem que originou a dívida penhorado, passado esse prazo.

Contudo alguns cuidados devem ser tomados pelos operadores do direito quando do ajuizamento da ação de execução, a via jurisdicional executiva, assim como o processo de conhecimento, está sujeita às condições da ação e pressupostos processuais para seu desenvolver e validade. Porém, algumas características são peculiares ao processo de execução.

Primeiramente destacamos a condição formal que requer a existência do título executivo preenchido dos requisitos de certeza, exigibilidade e liquidez; prático que se refere à atitude ilícita do devedor quando for inadimplente da obrigação devidamente cobrada pelo referido título.

Assim temos uma relação  de documentos que devem ser anexados a peça inicial de execução  para que a cota condominial tenha “status” de título executivo. Não obstante  devem ser anexadas a execução atas de Assembleias que estabelecem os valores das cotas e valores adicionais, tais como:

 

  • cotas extras, fundos de reservas e demais encargos que recaiam sobre o imóvel.
  • cópia da Convenção do Condomínio registrada no RGI e CNPJ do Condomínio.
  • cópia da ata de eleição do síndico.
  • ficha de identificação do Condomínio preenchida. Enfatizamos ainda que a apresentação do balancete analítico é fundamental, eis que é documento isento e idôneo capaz de comprovar a dívida e seu devedor.

 

Questão ainda não interpretada pelos juízes e Tribunais nacionais é referente às cobranças das mensalidades de taxas de condomínios originadas antes da entrada em vigor do NCPC, se estas possuem ou não natureza de título executivo extrajudicial. São duas as principais correntes interpretativas.

1 – As cobranças das taxas condominiais originadas sobre a égide do antigo CPC/73, não podem serem consideradas títulos executivos, por ausência de previsão legal nesse sentido, devendo serem ajuizadas pelo rito ordinário (ação de cobrança),  Contudo a principal crítica que se faz a essa corrente interpretativa é que o rito sumario  não possui mais previsão no NCPC, assim as cobranças teriam que serem feitas pelo rito ordinário, gerando beneficies ao condômino devedor, pela morosidade do rito ordinário.

2 – As cobranças das taxas condominiais originadas sobre a égide do antigo CPC/73, possuem força executiva, assim mesmo originadas sob a égide do Código de Processo Civil de 73, se ajuizadas após o mês de Março de 2016, quando passou a ter vigência o  Novo Código de Processo Civil, teriam natureza de título executivo, com base nas regras do direito processual intertemporal, que por sua vez, tem solução uniforme no sentido de que respeitado o prazo de “vacatio legis”, o Novo Código de Processo Civil  terá aplicação imediata, respeitados, os direitos adquiridos, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.

Contudo, enquanto não temos um posicionamento contundente do judiciário frente a celeuma aventada nesse artigo a melhor solução para termos uma  cobrança célere do condômino devedor  é efetua-la nos Juizados Especiais Cíveis, fazendo uso do rito próprio estabelecido pela Lei 9.099/95. Assim as mensalidades originadas antes da entrada em vigor do NCPC tem fundamento legal no ENUNCIADO 9, já as mensalidades originadas depois da vigência do Novo Código de Processo Civil são embasadas no posicionamento do  Conselho de Supervisão dos Juizados Especiais, que  após uma dúvida suscitada pela comissão que trata do assunto na Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional Mato Grosso (OAB-MT), determinou que as taxas condominiais poderão ser cobradas nos Juizados Especiais.  Assim com o reconhecimento por parte do Conselho, o Poder Judiciário cumpre a intenção do legislador.de agilizar o procedimento de cobrança que, antes, perdurava por anos, o que não era justo com os demais condôminos que nada deviam ao condomínio.

João Francisco da Silva Corrêa OAB/RS 84.014, advogado especialista em Direito imobiliário.

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