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O mercado imobiliário de unidades habitacionais em construção – direitos e obrigações do consumidor

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A habitação no Brasil é, ao mesmo tempo, uma questão social delicada e um campo atrativo de trabalho, pois, de acordo com último censo (do ano de 2012), o déficit habitacional é de 5.792.508 milhões de domicílios 1.

A significativa demanda associada a facilitação do crédito pelos bancos justificam o crescimento do número dos novos lançamentos imobiliários e a redução do déficit habitacional entre os anos de 2009 e 2012 (de 6.143.226 para 5.792.508, respectivamente), conforme estudos da Fundação João A partir das informações acima, é possível enxergar o cenário em que milhões de contratos imobiliários foram celebrados, concluídos, ou ainda desfeitos (estes últimos, seja por culpa de quem vende ou de quem compra) – campo fértil para discussões jurídicas sobre os direitos e obrigações das partes envolvidas.

No Brasil, a Lei nº 4.591/1964 regulamentou a incorporação imobiliária (modelo de produção habitacional mais comum), permitindo a venda de unidades habitacionais (casas ou apartamentos), ainda na fase de construção.

Pois bem, neste artigo abordaremos alguns direitos e obrigações do consumidor.

O consumidor deve estar sempre atento, (a) buscando informações sobre a solidez da incorporadora responsável pelo empreendimento; (b) verificando o registro da incorporação na matrícula do imóvel (essa informação deve obrigatoriamente constar em qualquer veículo de publicidade anunciado pela incorporadora), o preço, a forma de pagamento e os índices aplicados (condições de pagamento), os encargos moratórios, o prazo para conclusão da obra, a existência ou não de cláusula de tolerância (prazo fixado contratualmente para postergar a conclusão da obra), a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, as consequências da mora do comprador e do vendedor.

Uma vez aperfeiçoado o contrato, o consumidor deve pagar pontualmente o valor das prestações, atentando para a correção monetária que incide sobre cada parcela e sobre o saldo devedor, bem como, para a aplicação de juros remuneratórios, sob pena de incidência dos encargos moratórios ou, até mesmo, da dissolução (desfazimento) do contrato.

Destaca-se que é prática lícita e costumeira a previsão de correção monetária (a) pelo INCC durante a fase de construção e pelo IGP-M após a conclusão da obra; bem como, (b) da aplicação de juros remuneratórios, tendo o Superior Tribunal de Justiça reconhecido recentemente a validade da sua aplicação, inclusive na fase construção do imóvel3.

Outra questão relativa às obrigações do comprador, é o pagamento da corretagem. Tema bastante discutido nos tribunais.

Não existe um posicionamento consolidado, tendo precedentes que indiquem que o pagamento da corretagem deva ser suportado pela incorporadora, enquanto há outros que apontem a responsabilidade do Sendo assim, a solução do conflito é feita caso a caso, e dependerá da interpretação do magistrado sobre a forma de composição do preço do imóvel.

Por outro lado, existem também os direitos dos compradores (consumidores), quais sejam, o de receber periodicamente informativos sobre o andamento da obra; de ser indenizado na hipótese de não entrega ou de retardamento injustificado da obra; ter o projeto inicial mantido até o fim da obra (salvo autorização unânime dos compradores ou exigência legal); de ter as condições de pagamento mantidas até a quitação do peço. Quando a incorporadora infringe um ou alguns dos seus deveres (anteriormente elencados), nasce para o consumidor (comprador) o direito de ser reparado, seja obrigando aquela primeira a cumprir o contrato, seja pleiteando a sua dissolução, ou ainda, buscando uma indenização.

Pois bem, feito este breve esclarecimento, cabe a cada um (incorporadora e comprador) cumprir adequadamente as suas obrigações, sob pena da adoção de medidas extrajudiciais e judiciais pela parte prejudicada, para exigir que seus direitos sejam respeitados.

Paulo Flamínio Melo de Figueiredo Locatto – Advogado

[email protected]

Av. Carlos Gomes, 2651, sala 03, Porto Velho-RO

(69) 3223-8554

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1 Déficit Habitacional no Brasil 2011-2012. Nota Técnica. Fundação João Pinheiro. Centro de Estatística e Informações – CEI. Maio de 2014. P. 12
2 Op. cit. P. 12
3 RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO. JUROS COMPENSATÓRIOS. PERÍODO DA CONSTRUÇÃO. LEGALIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL DEMONSTRADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não se constata a alegada violação ao art. 535 do CPC, quando o eg. Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, 2. “Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.” (EREsp 670.117/PB, Relator para acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/6/2012, DJe de 26/11/2012).
3. Recurso especial parcialmente provido.(REsp 1283980/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 16/12/2014, DJe 06/03/2015)
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