Aluguel consignado: o fim do fiador e o desconto de 30% no salário

A Câmara dos Deputados aprovou no dia 12 de agosto o projeto de lei que cria o aluguel consignado no Brasil. A proposta permite que o valor do aluguel e encargos previstos no contrato sejam descontados diretamente da remuneração ou do benefício previdenciário do locatário, com limite de 30% da renda. O texto, que elimina a necessidade de fiador, segue agora para análise do Senado Federal e, caso aprovado, para sanção presidencial.

A aprovação ocorre em um momento de expansão acelerada do mercado de locação no país. Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) Contínua do IBGE, o número de brasileiros vivendo de aluguel alcançou 46,5 milhões em 2024, representando 21,9% da população total. O percentual de domicílios alugados subiu de 22,3% em 2023 para 23% em 2024, totalizando 17,8 milhões de imóveis — um aumento de 45,4% em relação a 2016, quando eram 12,3 milhões.

"Se não se cria oportunidade para a população adquirir o seu imóvel, e a pessoa continua querendo a sua independência, tem de partir para o aluguel."

— William Kratochwill, analista da pesquisa do IBGE

Como o aluguel consignado funciona e por que ele é diferente

O princípio do aluguel consignado é o mesmo do crédito consignado: em vez de depender de uma ação mensal do pagador, o compromisso financeiro fica vinculado à fonte de renda. O valor do aluguel é descontado automaticamente da folha de pagamento ou do benefício previdenciário do inquilino, antes mesmo que o dinheiro chegue à sua conta.

A diferença fundamental em relação às garantias tradicionais é que o aluguel consignado não é uma garantia para ser acionada depois da inadimplência. Ele atua antes, tornando o pagamento mais automático e previsível. A Lei do Inquilinato proíbe a dupla garantia — ou seja, se o inquilino optar pelo consignado, não poderá ser exigido fiador, caução ou seguro-fiança simultaneamente.

"A proposta é atuar antes da inadimplência, tornando o pagamento mais automático e previsível."

— Análise do setor imobiliário

A morte do fiador: dados que explicam a mudança

A aprovação do aluguel consignado não é um acaso. Ela responde a uma transformação estrutural do mercado de locação que já vinha sendo desenhada há anos. Dados da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) mostram que o fiador — por décadas praticamente sinônimo de garantia locatícia no Brasil — perdeu espaço de forma acelerada. Em 2020, o fiador estava presente em 62% dos contratos pesquisados. Em 2024, esse percentual caiu para 39,45%.

No sentido contrário, o seguro-fiança passou de 12,07% para 27,63% no mesmo período. A mudança é compreensível: encontrar alguém disposto a oferecer seu patrimônio como garantia de uma obrigação de terceiro tornou-se cada vez mais difícil. A caução, por sua vez, exige que o inquilino disponha de recursos logo no início da locação — uma barreira para quem já enfrenta dificuldades para juntar capital. Já o seguro-fiança transfere o risco para uma seguradora, mas acrescenta um custo que não retorna ao locatário ao final do contrato.

O aluguel consignado surge como uma quarta via — e potencialmente como a mais disruptiva. Ele não exige fiador, não exige capital inicial e não impõe custos adicionais ao inquilino. O que exige é uma renda formal, com carteira assinada ou benefício previdenciário, e a concordância do empregador ou da instituição pagadora.

O que o aluguel consignado muda para proprietários e inquilinos

Para o proprietário, a principal vantagem é a redução do risco de inadimplência. Quando o locatário deixa de pagar, o prejuízo não se limita ao valor do aluguel: honorários de advogado, despesas com cobrança, IPTU e condomínio não pagos podem transformar um imóvel alugado em um passivo. A lentidão do Judiciário brasileiro agrava o problema — prazos processuais, tentativas de localização das partes, recursos e a sobrecarga dos tribunais podem transformar um problema contratual em meses de incerteza.

Para o inquilino, a vantagem é a eliminação da barreira de entrada. Quem tem renda estável, mas não consegue um fiador ou não quer pagar por um seguro-fiança, passa a ter uma alternativa viável. A contratação se torna mais simples, mais rápida e menos dependente de terceiros.

Mas o efeito mais interessante pode ser no lado da oferta. Ao reduzir o risco percebido pelo proprietário, o aluguel consignado pode estimular pessoas que hoje preferem manter imóveis fora do mercado de locação a disponibilizá-los. Há proprietários que utilizam o aluguel para complementar a aposentadoria, pagar despesas familiares ou financiar o próprio patrimônio. Para esse grupo, a previsibilidade do recebimento é tão importante quanto o valor do aluguel. Se o consignado reduzir o risco de calote, a oferta de imóveis para alugar pode aumentar — o que, em algumas regiões, pode contribuir para um maior equilíbrio de preços.

Os limites e as incógnitas do projeto

A proposta do aluguel consignado é promissora, mas não é uma panaceia. Há questões importantes que ainda precisarão ser observadas na regulamentação e na prática.

O primeiro ponto é o limite de 30% da renda. O projeto estabelece que o desconto do aluguel não pode ultrapassar esse percentual do salário ou benefício previdenciário. A pergunta é: esse limite é suficiente para cobrir o valor médio dos aluguéis nas grandes cidades? Em São Paulo, o preço médio do aluguel residencial chegou a R$ 57,59/m² em 2024, segundo o Índice FipeZAP. Para um imóvel de 50m², o aluguel seria de aproximadamente R$ 2.880. Para que 30% da renda cubram esse valor, o inquilino precisaria ganhar pelo menos R$ 9.600 — um salário acima da média nacional.

O segundo ponto é o que acontece quando o locatário perde o emprego. Se o desconto é vinculado à folha de pagamento, a demissão interrompe o mecanismo. Como funcionará o desconto em caso de mudança de empregador? O projeto aprovado pela Câmara não detalha esses cenários, e a regulamentação será decisiva.

O terceiro ponto é o reajuste de aluguel e encargos variáveis. O aluguel consignado funciona bem com valores fixos, mas e quando há reajuste anual pelo IGP-M? E quando o condomínio sofre aumento inesperado? Como serão tratados esses valores adicionais no desconto em folha?

O quarto ponto é a interação com as demais garantias previstas na legislação. A Lei do Inquilinato permite fiador, caução, seguro-fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. O aluguel consignado se soma a essas opções, mas a proibição de dupla garantia significa que o inquilino terá de escolher uma única modalidade. Se o consignado for mais atrativo para o inquilino, mas menos seguro para o proprietário em cenários de demissão, qual será o equilíbrio de forças nas negociações?

O contexto: um mercado de locação em expansão e em crise

O aluguel consignado chega em um momento de contradições no mercado imobiliário brasileiro. Por um lado, o setor de locação está em franca expansão. O número de domicílios alugados cresceu de 6,7 milhões em 2000 para 18,8 milhões em 2022 — um aumento anual de 5%, superior ao crescimento de 2,5% ao ano no número total de domicílios. Em 2024, o percentual de domicílios alugados atingiu 23% — o maior da série histórica.

Por outro lado, o mercado enfrenta uma crise de acessibilidade. Os preços de aluguel subiram 13,50% em 2024, segundo o Índice FipeZAP — bem acima da inflação medida pelo IPCA (+4,83%) e do IGP-M (+6,54%). O resultado é que, mesmo com mais pessoas alugando, a conta fecha cada vez mais no limite do orçamento familiar.

Nesse cenário, o aluguel consignado pode ser tanto uma solução quanto um risco. Se aumentar a oferta de imóveis e reduzir a inadimplência, será um avanço. Se concentrar o acesso apenas em quem tem renda formal e emprego estável — excluindo trabalhadores informais, autônomos e profissionais liberais —, pode aprofundar a desigualdade no acesso à moradia.

O que falta para o aluguel consignado virar lei

O projeto aprovado pela Câmara em 12 de agosto ainda precisa passar por três etapas antes de entrar em vigor. A primeira é a aprovação pelo Senado Federal, onde pode sofrer alterações. A segunda é a sanção presidencial, que pode ocorrer com ou sem vetos. A terceira é a regulamentação, que caberá ao Poder Executivo e definirá os detalhes operacionais: como funcionará o desconto em caso de demissão, qual será o papel do empregador, como serão tratados os reajustes e como o mecanismo conversará com as demais garantias previstas na Lei do Inquilinato.

O projeto de aluguel consignado tramita no Congresso há cerca de 15 anos. A aprovação na Câmara representa um marco, mas não é o fim da história. No Senado, a proposta pode enfrentar resistências de setores que temem a burocratização da folha de pagamento ou a concentração de riscos em empregadores.

O Brasil precisa ampliar a oferta de moradia para locação e, ao mesmo tempo, tornar esse mercado atraente para quem disponibiliza seu patrimônio. O aluguel consignado é uma aposta nessa direção — mas a aposta só se confirma se a regulamentação for tão bem desenhada quanto a intenção. A pergunta que o Senado precisa responder é: o consignado será uma porta de entrada para milhões de inquilinos sem fiador, ou mais uma promessa legislativa que morre na burocracia?

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