STJ aperta o cerco ao Airbnb: o que muda para quem aluga por temporada

Durante quase uma década, comprar um apartamento para alugar por temporada em aplicativos foi vendido como um dos investimentos mais seguros e rentáveis do mercado imobiliário brasileiro. Incorporadoras estamparam a promessa em campanhas; investidores fizeram contas de guardanapo prevendo diárias cheias na alta estação. Em 7 de maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça colocou uma condição no meio dessa conta — e uma condição que muda tudo: sem o aval de dois terços dos vizinhos, a renda prometida pode simplesmente não ser permitida.

A decisão foi apertada, e vale começar por aí, porque o placar diz muito sobre o tamanho da controvérsia.

A decisão: cinco a quatro, e um artigo do Código Civil no centro

No julgamento do REsp 2.121.055, relatado pela ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção do STJ decidiu, por cinco votos a quatro, que a locação de curta temporada com alta rotatividade e organização profissional configura uma exploração econômica atípica — algo que descaracteriza a finalidade estritamente residencial da unidade. E, por descaracterizar, entra na regra do artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do edifício ou da unidade.

Traduzindo para a vida prática: a proibição passou a ser o estado padrão. Não é mais o condomínio que precisa reunir maioria para proibir o Airbnb; é o proprietário que precisa da aprovação qualificada de dois terços para poder explorar a atividade. A permissão virou a exceção que precisa ser conquistada.

A relatora foi direta sobre o motivo. A popularização das plataformas, argumentou, intensificou os contratos de estadia curta e trouxe uma consequência concreta: a rotatividade de pessoas dentro de prédios pensados para moradia, com impacto sobre a segurança e o sossego de quem vive ali de forma permanente. O caso concreto veio de Minas Gerais, onde uma proprietária buscava garantir o direito de destinar seu apartamento a estadias curtas sem passar por assembleia — e o STJ manteve o entendimento do Tribunal de Justiça mineiro, que havia negado esse direito.

"A exploração frequente e profissionalizada das locações de curta estadia pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio", sintetizou a relatora, ancorando a decisão na mudança de destinação do imóvel.

De decisão isolada a tese nacional: o Tema 1.443

Se o julgamento de maio já era relevante, o passo seguinte é o que transforma o assunto de "mais uma decisão" em "a regra que vai valer para o país". Em junho de 2026, o STJ afetou a matéria como recurso repetitivo — o Tema 1.443 — e suspendeu nacionalmente as ações que tratam de locação de curta temporada em condomínios residenciais. A tese que a corte fixar ao julgar o mérito do tema deverá orientar a solução de todos esses processos, dando ao entendimento uma força que uma decisão isolada de turma não teria.

Na prática, o país está num compasso de espera qualificado: o entendimento já aponta claramente numa direção, e a palavra final — vinculante — está sendo costurada. Para quem toma decisões agora (comprar, vender, alugar, regular o condomínio), o recado dos juristas é unânime: não se pode mais presumir que existe autorização automática para transformar uma unidade residencial em hospedagem de alta rotatividade.

O que a decisão NÃO diz — e por que isso importa

Aqui mora o ponto que separa a informação da desinformação. Circulou muita manchete anunciando o "fim do Airbnb", e ela é falsa. A decisão não proíbe toda e qualquer locação por temporada. O próprio Airbnb, que atuou no processo como parte interessada, sustenta que o entendimento é pontual e não determina proibição geral.

A distinção que o tribunal estabeleceu é decisiva e fina: de um lado, a locação por temporada esporádica, aquela do proprietário que aluga o imóvel algumas vezes por ano — que segue expressamente autorizada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, artigo 48). De outro, a exploração profissional, contínua e de alta rotatividade, que transforma a unidade, na prática, em um estabelecimento de hospedagem — e é esta que passa a exigir o aval dos dois terços. A fronteira entre uma coisa e outra é justamente o que os tribunais vão precisar analisar caso a caso: com que frequência se aluga, se há serviços típicos de hotelaria (recepção, limpeza, troca de roupa de cama), qual o grau de profissionalização da operação.

Essa nuance foi, aliás, o coração da divergência.

A divergência: quatro votos que continuam vivos no debate

Não foi uma decisão consensual, e a minoria de quatro votos sustentou argumentos técnicos robustos que seguem alimentando a discussão jurídica. O ministro Antonio Carlos Ferreira abriu a divergência, acompanhado por Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luís Carlos Gambogi. Três pontos organizam esse voto vencido: a locação por temporada está expressamente autorizada pela Lei do Inquilinato; a plataforma digital é apenas um meio facilitador, e não muda a natureza da locação; e a caracterização como hospedagem depende da análise concreta dos serviços oferecidos, não de uma presunção automática. No fundo, a divergência defende que o direito de propriedade não pode ser restringido por convenção condominial na ausência de vedação expressa.

Não é filigrana acadêmica. Um voto de diferença significa que o entendimento contrário tem base sólida e pode voltar a pesar quando o Tema 1.443 for julgado no mérito. Para o leitor, fica a lição: o assunto está mais maduro, mas não está fechado a sete chaves.

As queixas dos condomínios: o que realmente incomoda

Por trás da tese jurídica, há um conflito de convivência muito concreto — e entendê-lo ajuda a prever para onde as assembleias vão caminhar. As reclamações que aparecem nos processos e nas administradoras se repetem com regularidade.

A principal é a rotatividade. Num prédio residencial, moradores e funcionários conhecem os vizinhos e reconhecem a rotina do edifício. Na estadia curta, rostos diferentes atravessam a portaria a cada dois ou três dias, usando elevadores, garagens, piscinas, academias e salões de festas ao lado de quem mora ali de forma permanente. Para parte dos moradores, essa circulação de desconhecidos dificulta o controle de acesso e alimenta a sensação de insegurança — o condomínio deixa de ser um ambiente de vizinhos e passa a se parecer com um espaço de passagem.

A essa queixa central somam-se outras, também recorrentes: festas e barulho de hóspedes sem vínculo com a comunidade, entrada de visitantes não cadastrados, descarte irregular de lixo e descumprimento das regras das áreas comuns. Há ainda um ponto que administradoras enfatizam: a portaria, sozinha, não resolve. Controlar acesso é remediar sintoma; o conflito nasce lá atrás, na destinação do imóvel e na convenção — e é lá que precisa ser resolvido.

Do outro lado da balança, o argumento do proprietário é igualmente legítimo: o direito de rentabilizar o próprio patrimônio como desejar. É essa tensão — direito de propriedade contra segurança e sossego da coletividade — que o STJ foi chamado a equilibrar, e o fiel da balança pendeu, por um voto, para a coletividade quando a exploração é profissional.

Ainda vale a pena investir pensando em curta temporada?

A resposta honesta é: depende, e o "depende" mudou de lugar. Antes, a variável de risco era o mercado (ocupação, sazonalidade, concorrência). Agora, entrou uma variável jurídica que pode zerar a operação antes mesmo dela começar: a permissão do condomínio.

O perfil de comprador mais exposto é específico e vale reconhecê-lo. É quem adquiriu — sobretudo nos últimos dois a três anos — uma unidade em empreendimento vendido com o argumento explícito da renda por curta temporada, mas cujo condomínio não tem, na convenção, o quórum de dois terços aprovado para essa destinação. Esse comprador pode ter pago um preço que embutia uma expectativa de renda que, agora, não pode ser realizada sem o aval que talvez ele nunca consiga reunir. É por isso que juristas passaram a tratar a curta temporada não mais como simples "renda extra", mas como um fator jurídico do empreendimento — algo que precisa estar previsto, e não presumido.

Isso não significa que o investimento morreu. Significa que ele se estratificou. Empreendimentos concebidos desde a planta para curta temporada — com convenção que já prevê a destinação, infraestrutura de hotelaria, aceitação da comunidade — continuam viáveis e, em certos casos, mais valorizados justamente por oferecerem segurança jurídica. Já o apartamento residencial comprado "para botar no Airbnb depois" virou aposta de risco. A diferença entre um e outro não está no imóvel; está no documento.

O que fazer ANTES de comprar um imóvel para alugar por temporada

Se a intenção é rentabilizar por curta temporada, a due diligence mudou. A régua não é mais só localização e preço do metro quadrado — é a segurança jurídica da operação. Antes de assinar qualquer coisa, três verificações se tornaram essenciais.

A primeira, e mais importante: ler a convenção do condomínio. É nela que se descobre a destinação do edifício (estritamente residencial ou de uso misto) e se existe autorização expressa — aprovada pelo quórum de dois terços — para a exploração de curta temporada. Convenção omissa ou que fixe destinação estritamente residencial é sinal amarelo forte: sem a alteração aprovada em assembleia, a atividade profissional fica vulnerável a contestação. Peça o documento, leia, e se necessário submeta a um advogado antes de comprar, não depois.

A segunda: desconfiar de promessa de renda sem lastro no documento. Se o corretor ou a incorporadora vende o imóvel com o argumento do Airbnb, exija ver onde, na convenção do empreendimento, essa destinação está prevista e aprovada. Promessa verbal de rentabilidade não sobrevive a uma assembleia contrária nem a uma decisão judicial. Se a previsão não está no papel, a renda é hipótese, não garantia.

A terceira: avaliar o perfil e a realidade do condomínio. Um empreendimento já concebido para uso flexível, com histórico de aceitação do modelo, é terreno muito mais firme do que um prédio estritamente residencial e consolidado, onde a resistência dos moradores tende a ser maior e a chance de reunir dois terços a favor, menor. A pergunta prática é simples: este condomínio quer ser um condomínio com curta temporada? Se a resposta não estiver clara e documentada, o risco é seu.

E se a proibição já veio? O que pode ser feito

Para quem já é proprietário e se depara com a restrição — ou com uma assembleia caminhando para proibir —, alguns caminhos existem, com graus diferentes de viabilidade.

O caminho institucional é buscar a aprovação em assembleia: propor formalmente a alteração da convenção para autorizar a curta temporada, o que exige convencer dois terços dos condôminos. É difícil em prédio consolidado e resistente, mas é o único que confere segurança jurídica definitiva. Em condomínios onde há vários proprietários interessados na renda, a articulação política interna pode viabilizar o quórum.

Há também o espaço da regulação em vez da proibição: em vez de vetar, o condomínio pode disciplinar — cadastro prévio de hóspedes, limite de ocupantes, responsabilização do proprietário por danos e infrações, regras de uso das áreas comuns, prazos e sanções claras. Para muitos condomínios, regular bem é mais eficaz e menos conflituoso do que proibir, e reduz o atrito com quem já opera.

No campo individual, o proprietário pode reorientar a estratégia: migrar da altíssima rotatividade para uma locação por temporada mais espaçada e menos "profissional" — que permanece amparada pela Lei do Inquilinato — ou redirecionar o imóvel para locação residencial tradicional, de prazo mais longo, que não sofre a restrição. A contestação judicial pontual continua possível, mas, com o entendimento do STJ consolidando-se e o Tema 1.443 a caminho, tornou-se uma aposta cada vez mais incerta.

O que observar

A decisão do STJ não decretou o fim do aluguel por temporada — decretou o fim da presunção de que ele é um direito automático e irrestrito dentro de qualquer condomínio. O que estava no campo da liberdade individual do proprietário passou a depender, quando a exploração é profissional, da vontade coletiva dos vizinhos. É uma escolha de sociedade sobre o que é uma "moradia" e o que é um "hotel disfarçado" — e o Judiciário, por um voto, disse que a diferença importa.

Para o mercado, o efeito já é visível: a curta temporada deixa de ser uma promessa genérica de renda e passa a ser um atributo jurídico que ou está no documento, ou não existe. E o movimento não vem sozinho — a reforma do Código Civil, em tramitação no Senado (PL nº 4/2025), caminha no mesmo sentido, prevendo que unidades residenciais não poderão ser usadas para hospedagem atípica sem autorização na convenção ou por deliberação da assembleia. Judiciário e Legislativo, portanto, convergem.

A pergunta que fica para o investidor não é mais "quanto rende?", mas "está autorizado?". E, para o comprador que ainda vai entrar nesse mercado, a lição é a mais barata que existe: a convenção do condomínio custa nada para ser lida antes da compra — e pode custar caro para ser ignorada depois.

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