Aumento de aluguel em shopping: a armadilha da reforma tributária
Mudança para o IVA Dual incentiva shoppings a repassarem carga tributária cheia. Entenda os direitos do lojista e como blindar o contrato contra enriquecimento sem causa
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- IVA Dual substitui PIS, Cofins e ISS, alterando a lógica de tributação sobre aluguéis comerciais.
- Repasses automáticos que ignoram créditos tributários do shopping configuram enriquecimento sem causa.
- A Lei do Inquilinato veda reajustes unilaterais fora do prazo anual sem cláusula expressa e específica.
- Por que isso importa: A complexidade da nova norma está sendo usada como alavanca para extração de margem por grandes incorporadoras, exigindo auditoria contratual imediata.
A entrada em vigor da Lei Complementar 214/2025 elevou a carga tributária sobre aluguéis comerciais, mas não autoriza repasses automáticos e integrais aos lojistas. Especialistas alertam que shoppings que ignoram a não-cumulatividade do novo IVA Dual para inflacionar custos operacionais estão sujeitos a ações judiciais por enriquecimento sem causa.
A mecânica do IVA Dual e a ilusão da alíquota cheia
Antes da reforma, os centros de compras pagavam PIS, Cofins e ISS sobre receitas de locação, em regimes cumulativos ou semi-cumulativos. O novo sistema unifica essa carga na Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
A alíquota de referência estimada para esse conjunto varia entre 26,5% e 28%. No entanto, a incidência sobre locações de imóveis ocorre pelo sistema da não-cumulatividade. Isso significa que o shopping pode se creditar dos valores pagos em etapas anteriores da cadeia.
"Aplicar uma alíquota de 27% quando o centro de compras tem um crédito de 10% e repassar os 27% integralmente ao lojista é, sem dúvida, uma violação grave", afirma Camila Nicolau Juliano, advogada especialista em Direito Empresarial do escritório Tardioli Lima Advogados.
Transferir a alíquota cheia ao lojista, desconsiderando esses créditos, configura bitributação disfarçada e enriquecimento sem causa, conforme o artigo 884 do Código Civil.
O blindagem da Lei do Inquilinato contra reajustes unilaterais
Muitos contratos antigos, assinados antes de 2023, possuem cláusulas genéricas de "repasse de qualquer aumento de carga tributária". Juridicamente, isso não abrange automaticamente o IBS e a CBS, tributos criados após a assinatura.
A majoração de tributo exige um aditivo contratual específico. Além disso, o shopping não pode impor unilateralmente o aumento do aluguel da loja. Esse reajuste é regido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
A reforma tributária não é motivo legal para revisão extraordinária do aluguel antes do prazo anual, a menos que o contrato tenha uma cláusula específica e clara autorizando o repasse imediato desses novos tributos. Obrigar o lojista a aderir ao aditivo sob ameaça de rescisão configura conduta abusiva.
Cinco blindagens contratuais para o varejo
Diante desse cenário de transição regulatória, o lojista deve adotar uma postura de auditoria ativa. A especialista aponta cinco cuidados essenciais:
- Auditoria da base de cálculo: Questionar qual tributo está sendo repassado e se o percentual considera os créditos tributários do shopping na não-cumulatividade.
- Prestação de contas periódica: Exigir demonstrativo formal dos tributos efetivamente pagos pelo shopping versus os valores repassados.
- Apropriação de créditos: Caso o lojista seja contribuinte do regime não-cumulativo, ele pode se creditar do IBS e CBS, sabendo que o custo real é a alíquota líquida, não a cheia.
- Inexistência de automaticidade: Compreender que contratos antigos que previam repasse de PIS, Cofins e ISS não cobrem automaticamente os novos impostos.
- Assessoria jurídica independente: Não assinar aditivos sem parecer de advogado próprio e sem exigir do shopping uma simulação do impacto real na operação específica.
O teste de transparência do novo sistema tributário
A reforma foi prometida como um mecanismo de simplificação e eficiência. No curto prazo, porém, sua complexidade de implementação está sendo testada como uma ferramenta de alavancagem financeira por parte de grandes detentores de capital imobiliário.
O varejo, já pressionado por margens apertadas, não pode arcar com o custo da ineficiência ou da má-fé na interpretação contratual. O arcabouço jurídico para questionar cobranças abusivas é amplo, indo de notificações extrajudiciais a ações revisionais com repetição de indébito.
Resta saber se os lojistas aceitarão passivamente o "novo normal" de custos inflados sob o pretexto da reforma, ou se usarão o sistema judicial para forçar a transparência que a própria lei tributária exige. A resposta definirá o equilíbrio de poder no varejo físico pelos próximos anos.
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