TRXF11 compra 5 shoppings da Iguatemi e chega a R$ 12,3 bi em imóveis
Fundo da gestora TRX fecha aquisição de R$ 876,1 milhões em ativos da Iguatemi, soma R$ 4,7 bilhões em compras em um mês e se prepara para a maior captação da história dos fundos imobiliários brasileiros
📋 Em resumo ▾
- O TRXF11, 3º maior fundo de tijolo do Brasil, fechou a compra de participações em cinco shoppings da Iguatemi por R$ 876,1 milhões
- O fundo já havia comprado R$ 2,14 bilhões em imóveis da Cyrela, o prédio do Emiliano Rio (R$ 260 milhões) e galpões para o Mercado Livre (R$ 1,435 bi) em julho
- Com as aquisições, o patrimônio investido chega a R$ 12,3 bilhões em 123 imóveis; o fundo possui mais de 331 mil cotistas
- A gestora TRX prepara emissão de cotas que pode captar até R$ 10 bilhões — a maior da história dos FIIs no Brasil
- Por que isso importa: A voracidade do TRXF11 demonstra que, mesmo com a Selic em patamar elevado, há liquidez abundante para ativos imobiliários de qualidade no Brasil
O TRX Real Estate (TRXF11), terceiro maior fundo de tijolo do Brasil e um dos mais líquidos da B3, não diminuiu o ritmo de aquisições mesmo com os juros em patamar elevado. Em menos de 30 dias, o veículo desembolsou cerca de R$ 4,7 bilhões em novos ativos — entre shoppings, lajes corporativas, hotel cinco estrelas e galpões logísticos — e se prepara para lançar a maior emissão de cotas da história dos fundos imobiliários brasileiros, com potencial de captar até R$ 10 bilhões.
A compra dos cinco shoppings da Iguatemi
O fundo acaba de fechar a aquisição de participações em cinco shoppings da Iguatemi por R$ 876,1 milhões. Os ativos adquiridos são:
- 35,55% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre;
- 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP);
- 10% do Iguatemi Ribeirão Preto;
- 10% do Iguatemi São José do Rio Preto;
- 36% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo (RS).
A Iguatemi continuará responsável pela gestão e administração dos shoppings. O fundo vai pagar R$ 569,5 milhões no fechamento da transação, sendo que até R$ 350,5 milhões serão quitados não em dinheiro, mas com cotas do próprio TRXF11. Os R$ 306,7 milhões restantes serão pagos em duas parcelas.
A estratégia de pagamento com cotas — e não apenas com caixa — é um dos diferenciais da gestora TRX. Em dezembro de 2025, quando captou R$ 3 bilhões na maior oferta do segmento até então, R$ 1,9 bilhão foram subscritos por meio da incorporação de imóveis, em que os antigos donos dos ativos passaram a ser cotistas do fundo.
R$ 4,7 bilhões em 30 dias: o ritmo frenético do TRXF11
A compra dos shoppings da Iguatemi é apenas a mais recente de uma série de operações que transformaram julho e agosto de 2026 em um dos períodos mais agitados da história do fundo.
Há apenas dois dias, o mesmo fundo havia fechado acordo para comprar R$ 2,14 bilhões em imóveis da Cyrela. Entre os ativos estão lajes comerciais no Edifício Cyrela Oscar Freire Corporate, em São Paulo.
No fim de julho, o veículo já tinha pago:
- R$ 260 milhões pelo prédio do Emiliano Rio, hotel cinco estrelas na Praia de Copacabana;
- R$ 1,435 bilhão para comprar três galpões logísticos construídos sob medida para o Mercado Livre em Guarulhos (SP).
A aquisição dos galpões em Guarulhos figura entre as maiores já realizadas por um fundo imobiliário brasileiro. O complexo reúne os galpões K100, K200 e K300 e soma 237.390 m² de área bruta locável (ABL). Com a compra, a ABL do TRXF11 cresceu 19%, de aproximadamente 1,25 milhão para 1,48 milhão de m².
Com a nova aquisição dos shoppings, o fundo da TRX chega a R$ 12,3 bilhões investidos em 123 imóveis.
A maior captação da história dos FIIs
Enquanto compra, o fundo também se prepara para captar. O TRXF11 lançou uma nova emissão de cotas que poderá captar até R$ 10 bilhões — a maior da história dos fundos imobiliários no Brasil.
A oferta supera a anterior recorde da própria TRX, que em dezembro de 2025 havia captado R$ 3 bilhões — na época, a maior operação do segmento. Com aquele aporte, o patrimônio do fundo praticamente dobrou, passando de R$ 3,29 bilhões para R$ 6,3 bilhões.
Hoje, o TRXF11 possui patrimônio líquido de R$ 5,98 bilhões, mais de 331 mil cotistas e volume médio diário negociado superior a R$ 20 milhões — o que o torna o fundo mais líquido da B3 em 2026.
O que explica a voracidade do TRXF11
A gestora TRX Investimentos, fundada em 2007 e especializada em real estate, opera com uma estratégia de gestão ativa que busca maximizar retorno por meio da aquisição, desenvolvimento e venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo.
O fundo tem se beneficiado de um ambiente de juros elevados que reduziu a concorrência por ativos. Como explicou Gabriel Barbosa, sócio responsável pela gestão de fundos da TRX, em dezembro de 2025: "É um bom momento para fazer aquisições. Com a taxa Selic caindo ano que vem, devemos ter novas emissões, o que deve aumentar a concorrência."
A estratégia de diversificação também é robusta. Após as aquisições recentes, cerca de 79,4% da receita do fundo está atrelada a contratos atípicos — que oferecem maior proteção em caso de saída antecipada de inquilinos. O prazo médio dos contratos é de 13,04 anos, e nenhum imóvel isolado representa mais de 6,8% do valor total investido.
A base de locatários inclui nomes como Mercado Livre, Assaí, Grupo Mateus, Hospital Israelita Albert Einstein, Pão de Açúcar, Shopee, Leroy Merlin e Hospital Sírio-Libanês.
Os riscos de crescer rápido demais
O crescimento acelerado do TRXF11 não é isento de riscos. O fundo já nasceu com forte concentração no varejo alimentar: em 2025, imóveis alugados para o Assaí representavam 60% da receita. Após as novas aquisições, essa exposição caiu para 12,72%, mas a diversificação trouxe novas concentrações — agora em logística e shoppings.
Além disso, o P/VP (preço sobre valor patrimonial) do fundo está em 0,93, o que significa que a cota negocia com desconto de 7% em relação ao valor dos ativos. A cotação, em torno de R$ 89,14, acumula queda de -1,47% no último mês e de 2,76% no último ano — desempenho que reflete, em parte, a pressão dos juros altos sobre o setor imobiliário.
O dividend yield nos últimos 12 meses foi de 13,24%, com distribuição média mensal de R$ 0,98 por cota. O guidance da gestora é manter pagamentos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026.
O precedente e o que está em jogo
A movimentação do TRXF11 sinaliza uma tendência clara no mercado imobiliário brasileiro: a concentração de ativos de qualidade nas mãos de poucos grandes fundos, enquanto investidores individuais — mais de 331 mil no caso do TRXF11 — financiam as operações via aquisição de cotas. Se a captação de R$ 10 bilhões for bem-sucedida, o fundo ultrapassará a marca dos R$ 16 bilhões em patrimônio, consolidando-se como um dos maiores players do setor na América Latina.
A pergunta que o mercado começa a fazer é: até onde vai o apetite da TRX? E se a Selic começar a cair mais rapidamente do que o previsto, como o fundo se sairá em um cenário de maior concorrência por ativos e possível compressão de yields? Por enquanto, a estratégia é clara: comprar enquanto os outros hesitam, e captar enquanto há dinheiro sobrando.
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