STJ suspende todos os processos sobre Airbnb em condomínios no país

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o território nacional, de todos os processos que discutem se os condomínios podem impedir o aluguel de curta temporada contratado por plataformas digitais, como o Airbnb. A decisão, tomada pela 2ª Seção da Corte em maio e divulgada nesta quinta-feira (17), vale para ações individuais e coletivas, e os casos só voltarão a andar depois que o tribunal fixar uma tese definitiva sobre o assunto. Não há prazo.

O que o STJ vai decidir

O tribunal afetou dois recursos especiais — os REsps 2.272.536 e 2.272.537, sob relatoria do ministro Raul Araújo — ao rito dos recursos repetitivos, registrando a controvérsia como Tema 1.443. Na prática, isso significa que o STJ vai fixar uma tese vinculante: o entendimento que sair terá de ser seguido por todos os juízes e tribunais do país (art. 927 do Código de Processo Civil).

A pergunta que será respondida é específica e afeta milhões de imóveis: quando a convenção do condomínio diz que as unidades têm destinação exclusivamente residencial, essa cláusula, sozinha, já basta para barrar a locação por temporada — ou é preciso que a convenção proíba o Airbnb de forma expressa?

O que a decisão NÃO significa

Aqui está o ponto que a cobertura apressada costuma errar, e que o leitor precisa entender: a suspensão não proíbe o Airbnb em lugar nenhum, nem libera os condomínios para barrá-lo automaticamente. O efeito, por enquanto, é apenas processual — as ações sobre exatamente essa questão ficam paradas até a tese sair.

Também não há contradição com o que o próprio STJ já vinha decidindo. Em maio, a 2ª Seção entendeu, em casos concretos, que a exploração reiterada e profissional de curta estadia pode descaracterizar a finalidade residencial do prédio, e que, havendo destinação residencial na convenção, não seria preciso proibição expressa para impedir o uso. Firmou ainda que autorizar esse tipo de locação depende de aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). A tese repetitiva servirá para transformar esse "norte" num precedente uniforme e obrigatório.

Os casos concretos por trás da tese

A discussão não é abstrata. Num dos recursos afetados, o proprietário oferecia o imóvel no Airbnb e havia fracionado a unidade para locações de curta duração, num prédio cuja convenção previa fins estritamente residenciais. Ele sustenta que a convenção não proibia expressamente a temporada e que usar uma plataforma digital não transforma o contrato em hospedagem. É essa divergência que o julgamento vai enfrentar. Segundo o STJ, a comissão de precedentes identificou ao menos 50 decisões sobre o tema — sinal de quão repetido é o conflito.

O pano de fundo: a briga por moradia nas cidades

Por trás da questão jurídica há uma disputa econômica real. O aluguel de curta temporada avançou nas grandes cidades e passou a competir com a locação tradicional, o que mexe na oferta de moradia. O exemplo mais citado é o edifício Copan, no centro de São Paulo: dos seus cerca de 1.160 apartamentos, mais de 200 estariam hoje destinados à temporada, segundo a administração, com moradores relatando queda na oferta de aluguel comum e valorização das unidades.

Do outro lado, o setor argumenta com peso econômico: a atividade de curta temporada sustentaria centenas de milhares de empregos e geraria bilhões em tributos. A decisão do STJ não vai resolver toda essa equação regulatória — mas vai fixar o parâmetro nacional para a pergunta que mais chega aos tribunais: até onde vai o direito de usar um apartamento residencial para hospedagem de curta duração.

O que fazer agora

Para quem tem processo em andamento, o recado é direto: ele provavelmente está suspenso, e nada anda até a tese sair. Para condôminos e síndicos, o momento é de observar — a convenção continua valendo como está, e mudanças de regra sobre o tema seguem dependendo do quórum previsto em lei. Quando o STJ julgar, a regra passa a ser uma só para o país inteiro.

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