STJ fixa regras vinculantes para data de indenização em desapropriação
Primeira Seção estabelece teto temporal de um ano para perícia judicial em utilidade pública e 90 dias na reforma agrária; valorização gerada por obra pública fica excluída do cálculo
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- Primeira Seção do STJ fixa teses vinculantes sobre a contemporaneidade da perícia judicial na fixação de indenizações por desapropriação.
- Prazo máximo de referência para aferição técnica do preço de mercado é de um ano (utilidade pública/interesse social) e de 90 dias (reforma agrária) a partir da ação.
- Nas desapropriações indiretas, o marco cronológico corresponde à data do efetivo apossamento administrativo pelo Estado.
- Decisão veta expressamente a incorporação de valorizações imobiliárias causadas pela própria ação ou obra pública no cálculo a ser pago pelo erário.
- Modulação dos efeitos restringe a incidência do precedente a perícias judiciais determinadas a partir da publicação do acórdão.
- Por que isso importa: A padronização estanca distorções em mais de 90 mil ações em tramitação no país, coibindo especulações financeiras decorrentes da lentidão processual.
A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu o julgamento que uniformiza os critérios técnicos e temporais para determinar a data de referência do cálculo indenizatório em ações de desapropriação de imóveis no Brasil. Sob o regime da relevância da questão federal infraconstitucional (previsto na Emenda Constitucional 125/2022 e disciplinado pela Emenda Regimental 55/2026), o colegiado estabeleceu limites rígidos para a avaliação pericial, com o objetivo de conter distorções geradas pela demora judicial e proteger tanto a garantia do justo preço quanto o erário.
O julgamento, relatado pelo ministro Afrânio Vilela, fixou parâmetros objetivos para impedir que a lentidão do processo civil sirva de instrumento de especulação imobiliária em favor de particulares ou de enriquecimento sem causa do Estado. De acordo com o acórdão, a contemporaneidade entre o preço e o valor indenizatório continua sendo, em regra geral, aferida pelo momento da perícia judicial, mas agora submetida a travas temporais específicas conforme a natureza jurídica da desapropriação.
Travas cronológicas e veto à especulação com obras públicas
Para as desapropriações por utilidade pública ou interesse social, o STJ estabeleceu que o momento básico da aferição técnica não pode superar um ano contado da propositura da ação judicial. Já nas intervenções voltadas à reforma agrária, esse teto foi encurtado para 90 dias.
Caso a perícia técnica seja realizada após o esgotamento desses prazos, o perito judicial fica legalmente obrigado a utilizar métodos científicos retrospectivos para reconstituir o preço de mercado do imóvel no limite exato do prazo legal. A única exceção admitida ocorre quando o poder público expropriante for o responsável direto e exclusivo pelo atraso na instrução, situação que deve ser fundamentada pelo magistrado e que prorroga o teto apenas pelo período exato de sua mora culposa — mantendo inalterados os prazos se o atraso for provocado pelo proprietário, pelo serviço judiciário ou por terceiros.
Outro ponto estrutural do acórdão veda que o particular lucre com investimentos do próprio Estado: eventuais valorizações no metro quadrado decorrentes da execução da obra pública ou de melhorias urbanísticas governamentais deverão ser obrigatoriamente calculadas em separado e descontadas do valor final da condenação judicial.
"Se a perícia for necessária após longo decurso de tempo, essa valorização decorrente da própria ação estatal não pode prejudicar a si mesma. É preciso e adequado que o preço assim encontrado reflita aquele que o proprietário obteria no mercado à época do negócio."
— Afrânio Vilela, ministro relator da Primeira Seção do STJ.
O impacto em 90 mil ações e a transição para a relevância federal
A fixação das teses vinculantes atinge diretamente um dos maiores passivos judiciais da administração pública. Dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) citados no voto do relator apontam que tramitam atualmente mais de 90 mil processos de desapropriação no país, dos quais 75 mil correm nas varas de Fazenda Pública da Justiça estadual.
O tempo médio de tramitação dessas demandas até o laudo definitivo é de seis anos — prazo que costuma ser ainda mais elastecido nas desapropriações fundiárias da Justiça Federal. Somente em 2025, o Judiciário brasileiro julgou cerca de 25 mil ações do gênero.
O processo havia sido originalmente afetado sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.432). No entanto, a Seção optou por converter o julgamento sob a nova sistemática da relevância da questão federal infraconstitucional, conferindo força vinculante plena e direta às decisões de instâncias inferiores com base no artigo 9º da Emenda Regimental 55/2026.
Modulação dos efeitos para novos laudos periciais
Para garantir previsibilidade jurídica e evitar a anulação em cascata de instruçōes probatórias em andamento, a Primeira Seção modulou os efeitos temporais do precedente.
As novas teses incidem com exclusividade sobre os processos nos quais a realização da primeira perícia técnica venha a ser determinada a partir da publicação formal do acórdão — isto é, em casos onde o perito judicial for formalmente nomeado a partir desse marco temporal, independentemente de haver recursos pendentes ou trânsito em julgado.
Embora o colegiado tenha consolidado as teses vinculantes no dia 14 de outubro, a apreciação do mérito dos casos concretos dos recursos especiais afetados foi agendada para a sessão de 11 de novembro de 2026, quando a corte fará a subsunção individual dos litígios originários.
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