Tema 1.432: o STJ deve confirmar a lei, não reescrevê-la

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai decidir, no Tema Repetitivo 1.432, uma pergunta que parece técnica e vale milhões: em que data se mede o valor de um imóvel desapropriado. A resposta definirá se quem perde a propriedade para o Estado recebe o bastante para comprar outra equivalente — ou apenas uma fração corrigida de um preço do passado. Sob relatoria do ministro Afrânio Vilela, o julgamento está afetado desde maio de 2026 e mantém suspensos, em todo o país, os recursos sobre o tema.

O que o STJ vai decidir — e por que uma data vale milhões

Para entender a briga, é preciso separar dois momentos que costumam ser confundidos. A imissão na posse é a autorização judicial que permite ao poder público entrar no imóvel antes do fim do processo, mediante depósito prévio de uma oferta. A perícia judicial é o exame técnico que, mais tarde, apura quanto o bem realmente vale. Entre um e outro podem se passar anos — às vezes mais de uma década.

A controvérsia do Tema 1.432 é justamente qual desses marcos define o preço. O voto de afetação lista quatro candidatos: o ato expropriatório, a imissão na posse, a avaliação administrativa e a perícia judicial. O INCRA — autarquia federal responsável pela reforma agrária — defende retroagir à imissão na posse. A jurisprudência dominante manda usar a data da perícia.

A diferença não é acadêmica. Num país onde a terra se valorizou muito acima da inflação, congelar o preço na imissão e apenas corrigi-lo por índice significa pagar hoje, ao expropriado, o valor de uma fazenda de dez ou vinte anos atrás. Com esse dinheiro, ele não compra uma fazenda equivalente. Recebe menos do que perdeu.

O que a lei já diz — e disse duas vezes

O primeiro ponto que desmonta a tese retroativa é o texto da lei. O artigo 26 do Decreto-Lei 3.365/1941 já teve duas redações. Na original, mandava fixar a indenização "contemporânea da declaração de utilidade pública" — ou seja, no início do procedimento. Em 1956, a Lei 2.786 trocou esse marco: o valor "será contemporâneo da avaliação".

O detalhe é decisivo. O legislador abandonou conscientemente o marco inicial. Retroagir hoje à imissão na posse é ressuscitar, por via judicial, exatamente o critério que o Congresso revogou há setenta anos.

Para a reforma agrária, a lei foi ainda mais explícita. O artigo 12, § 2º, da Lei Complementar 76/1993 determina que a indenização corresponde ao "valor apurado na data da perícia". Não há ressalva nem exceção — e está numa lei complementar exigida pela própria Constituição (art. 184, § 3º) para disciplinar o procedimento. A Lei 8.629/1993 completa o quadro ao definir justa indenização como a que reflita "o preço atual de mercado do imóvel" (art. 12).

E aqui vai a chave semântica que a tese do INCRA precisa ignorar: preço atual não é preço pretérito corrigido. O adjetivo "atual" qualifica o que o mercado pratica no momento em que se avalia — não um valor antigo maquiado por índice econômico.

Justa indenização é reposição, não correção da inflação

O segundo pilar é conceitual, e o STJ já o fixou. No Tema Repetitivo 397, a Corte assentou que a indenização por desapropriação não é ganho de capital, mas mera reposição do valor do bem: o imóvel sai do patrimônio e o seu equivalente deve entrar.

Ora, reposição só é reposição se, ao receber, o proprietário puder recompor a posição que tinha — isto é, comprar um imóvel semelhante no mercado. É o chamado princípio da substituição, que a norma técnica brasileira de avaliação (ABNT NBR 14653-1) arrola entre os fundamentos da disciplina. O valor da imissão, corrigido apenas pela inflação, recompõe o poder de compra geral da moeda — mas não o preço específico da terra, que subiu bem acima disso.

O conceito é bilateral, como o STJ reconheceu no REsp 867.010/BA (rel. min. Luiz Fux): não é justo o expropriado receber menos do que lhe é devido, nem o Estado pagar mais do que o valor de mercado. E a data da perícia é justamente o único momento em que essas duas condições podem ser verificadas ao mesmo tempo, com dados reais e sujeitos ao contraditório — porque a oferta do Estado é sempre unilateral.

Correção monetária preserva o valor da moeda. Não preserva o preço da terra. Confundir as duas coisas é medir o prejuízo pela inflação, e não pelo bem perdido.

A jurisprudência: décadas de perícia, um único precedente em contrário

Quem afirma que o tema é polêmico está mal informado — e o próprio relator diz isso. No voto de afetação, o ministro Afrânio Vilela registrou que a matéria lhe parece "já pacificada, com concreta estabilidade nesta Corte há décadas". A pesquisa que ele mesmo fez pelos artigos 26 do Decreto-Lei 3.365/1941 e 12 da Lei 8.629/1993 retornou cerca de 500 acórdãos.

A linha dominante é clara e repetida, e vale citá-la explicando o que cada julgado decidiu:

1. No EREsp 1.127.668/MG (Primeira Seção, rel. min. Benedito Gonçalves), o colegiado que reúne as duas turmas de direito público prestigiou o art. 12, § 2º, da LC 76/1993 e fixou a data da perícia oficial como regra.
2. No REsp 1.314.758/CE (Segunda Turma, rel. min. Eliana Calmon), a Corte foi direta: o valor é o da avaliação judicial, pouco importando a data da imissão na posse ou a da avaliação administrativa.
3. No REsp 1.717.098/BA (rel. min. Mauro Campbell Marques) e no AgInt no AREsp 1.001.004/DF (rel. min. Teodoro Silva Santos), as turmas reiteraram, com base no art. 26 do DL 3.365/1941, que a contemporaneidade é a da perícia.
4. No AgInt no AREsp 2.356.571/MG (rel. min. Sérgio Kukina, julgado em 2025), a Primeira Turma repetiu a regra e delimitou a exceção.

Contra tudo isso, o INCRA invoca um único precedente: o REsp 922.998/PR (rel. min. Teori Zavascki, 2008), que teria mandado considerar o valor na data da imissão. Só que — e este é o ponto que a tese esconde — aquele acórdão tratava majoritariamente de juros compensatórios, moratórios e honorários, e não enfrentou o art. 12, § 2º, da LC 76/1993, a lei especial da desapropriação agrária, nem a mudança legislativa de 1956. Fundar tese vinculante num julgado que não examinou a lei aplicável é construir a casa sem alicerce.

Vale a ressalva honesta, que a boa técnica exige: a regra da perícia admite exceção. A jurisprudência a afasta quando o longo intervalo entre imissão e perícia, ou uma valorização exacerbada, levaria ao enriquecimento sem causa de uma das partes. Mas atenção — essa exceção não se presume: quem quer afastá-la precisa provar, com elementos técnicos, a distorção. O simples decurso do tempo não basta. Ou seja: o sistema já sabe tratar os casos atípicos, sem precisar inverter a regra para todos.

A técnica não sustenta a avaliação retroativa

Há ainda uma objeção que juristas costumam ignorar, mas que engenheiros de avaliação conhecem bem: avaliar o passado é tecnicamente inviável na maioria dos casos.

A ABNT NBR 14653-1 define valor de mercado a partir de uma "data de referência", com dados contemporâneos e vistoria do bem. A norma específica para imóveis rurais (NBR 14653-3) trata contemporaneidade como dados coletados em período sem variação significativa de valor — e, em sua versão de 2004, chegou a desaconselhar atualizar dados antigos por índices econômicos.

A perícia retroativa esbarra em cada exigência dessas. Transações rurais de dez ou vinte anos atrás raramente têm fonte identificável, e as escrituras costumam registrar preços subdeclarados. Os imóveis usados como comparação foram desmembrados, irrigados, convertidos ou degradados — e o perito vistoria o que eles são hoje, não o que eram. As ofertas antigas, essenciais nas amostras rurais, não deixam rastro. E quem avalia o passado já conhecendo o futuro tende, ainda que sem perceber, a descontar o que veio depois.

O resultado é um laudo de baixíssima fundamentação, muitas vezes apoiado na Planilha de Preços Referenciais do próprio INCRA — produto de avaliação em massa, sem vistoria individual, elaborado pela parte interessada. Não é um método alternativo igualmente válido: é um método estruturalmente menos confiável, que transfere ao proprietário o risco de uma incerteza gerada pela demora que o próprio expropriante provocou.

A União proíbe a si mesma o que pede ao Judiciário

Aqui está o argumento que, sozinho, deveria encerrar o debate. A Instrução Normativa SPU/ME 67/2022, que disciplina a avaliação dos imóveis da própria União, considera contemporâneos apenas dados de mercado de até dois anos (art. 3º, XIII). E o art. 74, § 2º é categórico: "Não serão efetuadas avaliações pretéritas".

A contradição é gritante. A União, quando avalia o que é seu, recusa dados com mais de dois anos. A mesma União, pela sua autarquia agrária, pede ao Judiciário que avalie a terra do particular com preços de duas décadas atrás.

A União recusa, para si, exatamente o método que impõe ao expropriado. Isso não é tecnicidade — é violação da boa-fé objetiva, da isonomia e da moralidade administrativa.

Os argumentos dos estados — e por que não convencem

É preciso apresentar a tese adversária no seu ponto mais forte. Os 18 estados, representados pela Câmara Técnica do Colégio Nacional de Procuradores-Gerais dos Estados e do DF (CONPEG), sustentam quatro ideias: é na imissão que o proprietário perde o uso do bem; a data da perícia seria um "marco processual aleatório"; valorizações posteriores comprometeriam o planejamento orçamentário; e o Estado não poderia ser prejudicado por ajuizar a ação quando o proprietário recusa a oferta. São argumentos sérios. Nenhum resiste ao exame.

Perder a posse não é fixar o preço. É verdade que na imissão o proprietário perde a renda do bem. Mas a lei criou um instrumento próprio para esse intervalo: os juros compensatórios, devidos desde a imissão (Súmula 113/STJ; Súmula 69/STJ) — e cuja constitucionalidade o STF referendou ao validar o art. 15-A na ADI 2.332. Se o preço devesse ser congelado na imissão, a lei o teria dito no art. 26. Disse o oposto.

A data da perícia não é aleatória — é a data da lei. Chamar de "aleatório" um marco fixado expressamente pelo legislador é discordar da lei, não interpretá-la. Aleatória, sob a ótica do proprietário, é a data da imissão, que o Estado escolhe unilateralmente, quando lhe convém.

Orçamento não é critério constitucional. A preocupação é legítima, mas não pode prevalecer sobre um direito fundamental. E o Estado controla todas as variáveis do custo: escolhe o imóvel, faz a avaliação administrativa, define a oferta, decide quando pedir a imissão e paga por precatório ou, na reforma agrária, em títulos resgatáveis em até vinte anos. A forma de tornar o custo previsível é ofertar o preço justo e agir rápido — não repassar ao proprietário a conta da valorização de um bem que o próprio Estado já está usando.

Recusar a oferta é exercer um direito. Os estados alegam que a regra da perícia premiaria a "resistência judicial". A comparação omite o essencial: quem aceita a oferta recebe o preço integral de imediato; quem recusa, por considerá-la baixa, só levanta parte do depósito (até 80%, art. 33, § 2º, do DL 3.365/1941) e recebe o resto anos depois. Discutir o preço em juízo não é conduta a desestimular — é o exercício do acesso à Justiça (art. 5º, XXXV) e da garantia da justa indenização (art. 5º, XXIV).

O caso do Porto Maravilha prova o contrário. O exemplo trazido pelo Rio de Janeiro — um imóvel valorizado pelo próprio projeto de revitalização que motivou a desapropriação — é precisamente a hipótese que a jurisprudência já exclui: valorização decorrente de obra do expropriante não integra a indenização (REsp 1.793.598/MG). O sistema resolve isso pela situação-paradigma, sem mexer na data dos preços. Usar uma exceção que já se sabe tratar para reescrever a regra geral é sacrificar todos os expropriados em nome de um caso atípico.

Desapropriação não é ato ilícito. Por fim, invocar o art. 944 do Código Civil (responsabilidade civil) é erro de regime: a desapropriação é sacrifício lícito de um direito fundamental, com disciplina constitucional própria. Mesmo no direito civil, aliás, a reparação é integral — o custo de repor o imóvel, não a inflação sobre um preço velho.

Desapropriação indireta: retroagir seria premiar o esbulho

Há um cenário em que a tese retroativa fica ainda mais perversa. Na desapropriação indireta, o poder público ocupa o bem sem decreto adequado, sem oferta, sem depósito e sem processo — um apossamento à margem da lei. Retroagir a avaliação à data desse apossamento faria com que o ente que desrespeitou o rito pagasse menos do que aquele que seguiu o devido processo e depositou a oferta.

Seria transformar o esbulho em estratégia de economia. Por isso a jurisprudência aplica à indireta a mesma regra da avaliação judicial, excluída apenas a valorização gerada por obra do próprio ente.

Contexto: por que essa tese ressurgiu agora

Nada disso caiu do céu. A onda de litígios que levou ao Tema 1.432 cresceu com um gatilho concreto: as oscilações econômicas da pandemia de Covid-19, que provocaram variações fortes no mercado imobiliário e reabriram a discussão sobre o intervalo entre imissão e perícia. Só que esse é exatamente o tipo de distorção que a exceção já resolve — caso a caso, mediante prova —, sem necessidade de inverter a regra para todo mundo.

Some-se a isso um dado institucional: o INCRA inseriu a matéria em seu projeto de litigância estratégica ("Pró-Estratégia") e insiste em recorrer mesmo dos acórdãos que aplicam a jurisprudência pacífica. Em 2025, a própria autarquia apontava mais de cem recursos especiais em trâmite sobre o tema; um levantamento de março de 2026 identificou cerca de cinquenta ainda ativos. A afetação ao rito dos repetitivos, portanto, é oportunidade para confirmar a jurisprudência — não para invertê-la a golpe de insistência.

A lei não autoriza avaliar terras com preços retroativos. A técnica não recomenda. E a própria União proíbe isso a si mesma. A Constituição exige que o expropriado receba o equivalente ao que perdeu — e o equivalente de uma fazenda, hoje, é o preço de uma fazenda semelhante hoje.

Fixada como tese vinculante, a proposta dos estados seria aplicada a todos os processos em curso, e o prejuízo — depois do trânsito em julgado e do pagamento — seria definitivo, irreversível. Cabe ao STJ, no Tema 1.432, fazer o mais simples e o mais difícil ao mesmo tempo: dizer, com força vinculante, aquilo que a lei já diz. Porque quando o Estado controla todas as variáveis do custo e ainda quer escolher a data que lhe favorece, o que está em jogo não é orçamento — é saber se a garantia da justa indenização vale como está escrita, ou apenas quando é barata.

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